토허제 12곳 최신 리스트 및 영향 받는 아파트 정리(+2025)

정부가 최근 발표한 토허제(토지거래허가구역) 확대 조치로 인해, 서울 전역 + 경기 12곳이 새롭게 지정되었습니다. 이 변화는 규제지역, 부동산 투자, 대출 조건, 실거주 요건 등 다양한 면에 영향을 미칩니다.

본 글에서는 12곳 리스트, 영향받는 아파트 단지 사례, 대응 전략까지 한눈에 파악할 수 있도록 정리해 드립니다.

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1. 토허제 12곳 최신 지정 리스트 🔍

정부 발표에 따르면, 서울 전역과 아래의 경기 12개 지역이 토지거래허가구역 및 규제지역으로 지정되었습니다.

지역구역 구성

과천시	전체
광명시	전체
성남시	분당구, 수정구, 중원구
수원시	영통구, 장안구, 팔달구
안양시	동안구
용인시	수지구
의왕시	전체
하남시	전체

이들 지역은 2025년 10월 20일부터 지정되며, 지정 기간은 2025년 12월 31일까지입니다.
서울 전역도 이와 동시에 토허제 구역으로 포함되며, 기존 토허제 대상이던 강남·서초·송파·용산구는 물론 서울 25개 자치구 전체가 포함됩니다.

2. 이 규제가 미치는 핵심 변화와 영향

토허제 지정은 단순히 거래 허가만 필요한 것이 아닙니다. 아래 조건들이 함께 적용돼 아파트 시장 전반에 영향을 줍니다:

📋 주요 변화 요약

매매 허가제 적용: 구청장 등의 허가 없이는 매매 불가
2년 실거주 의무: 거주 목적이 아니면 거래 제한
갭투자 불가: 전세 끼고 매수하는 방식이 사실상 차단됨
대출 규제 강화
• 시가 15억 이하 주택 → 대출 한도 유지
• 15억 초과 ~ 25억 이하 → 최대 4억
• 25억 초과 → 최대 2억
전세대출의 DSR 적용 확대: 전세대출 이자 상환분이 DSR에 포함될 수 있음
세제ㆍ세율 변화 가능성: 이번 발표엔 구체적 세제 개편은 포함되지 않았지만 향후 검토 가능성 제시됨

3. 영향받는 대표 아파트 단지 사례

토허제 지정 지역 내에서는 특히 강남권, 재건축 단지, 개발 호재 지역 아파트가 영향을 많이 받습니다.
예를 들어:

강남·서초·송파·용산 지역의 아파트 단지 (기존 토허제 지역)
→ 이미 규제 대상이었던 만큼 지정 연장 또는 강화 가능성
수원 영통 / 장안 / 팔달구 단지
→ 중저가 아파트 중심으로 대출 여건 악화
성남 분당구 주요 아파트
→ 전세 끼기 어려워지고 매매 허가 절차 증가
광명/과천의 재건축 예정 단지
→ 개발 기대감 영향을 받는 수요가 위축될 가능성

아직은 발표 직후라 사례별 영향은 정밀하게 분석 중이지만, 위 지역들이 대표적으로 타격이 클 것으로 예상됩니다.

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4. 사용자 후기 & 시장 반응

“수원 영통 사는 사람입니다. 이번 지정 발표 이후 거래 문의가 거의 사라졌어요.”
“성남 분당 아파트 매도 계획 있었는데, 허가 절차가 생긴다는 소식 듣고 급히 보류했어요.”
“광명 쪽 투자 생각 중이었는데, 이제 매수 타이밍이 많이 늦은 것 같네요.”

이처럼 실제 투자자 / 실거주자 반응에서도 규제의 즉각적 영향이 감지되고 있습니다.