집을 팔았는데 세금이 수천만 원씩 나왔다는 이야기 들어보셨나요? 양도소득세는 집을 팔아서 번 이익에 매기는 세금입니다. 계산을 잘못하면 예상보다 몇 배나 많은 세금을 낼 수도 있습니다.
특히 2026년 5월 이후에는 다주택자 세금 폭탄이 다시 시작됩니다. 오늘은 누구나 쉽게 이해할 수 있도록 2026년 양도소득세 계산 방법을 알려드리겠습니다.
양도소득세란 무엇인가요?
양도소득세는 쉽게 말해 집을 팔아서 번 돈에 대한 세금입니다. 3억에 산 집을 5억에 팔았다면 2억을 벌었죠? 이 2억에 대해 세금을 내는 것입니다. 손해를 봤다면 세금을 낼 필요가 없습니다.
양도소득세는 몇 가지 단계를 거쳐서 계산됩니다. 먼저 양도차익을 구하고 여기서 공제를 빼면 과세표준이 나옵니다. 이 과세표준에 세율을 곱하면 최종 세금이 나오는 구조입니다.
기본 세율은 얼마인가요?
2026년 현재 양도소득세 기본 세율은 소득 구간에 따라 다릅니다. 누진세 방식이라서 이익이 많을수록 세율도 높아집니다.
과세표준 구간별 세율은 다음과 같습니다.
| 과세표준 1200만원 이하 | 세율 6퍼센트 |
| 과세표준 1200만원 초과 4600만원 이하 | 세율 15퍼센트 |
| 과세표준 4600만원 초과 8800만원 이하 | 세율 24퍼센트 |
| 과세표준 8800만원 초과 1억5천만원 이하 | 세율 35퍼센트 |
| 과세표준 1억5천만원 초과 3억원 이하 | 세율 38퍼센트 |
| 과세표준 3억원 초과 5억원 이하 | 세율 40퍼센트 |
| 과세표준 5억원 초과 10억원 이하 | 세율 42퍼센트 |
| 과세표준 10억원 초과 | 세율 45퍼센트 |
여기에 지방소득세 10퍼센트가 추가로 붙습니다. 예를 들어 기본 세율이 35퍼센트라면 지방세 3.5퍼센트를 더해 총 38.5퍼센트를 내는 것입니다.
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1세대 1 주택자는 세금을 안 낼 수도 있나요?
네, 가능합니다. 조건을 충족하면 양도소득세가 완전히 면제됩니다.
첫째, 집을 하나만 가지고 있어야 합니다.
둘째, 그 집을 2년 이상 보유해야 합니다.
셋째, 집값이 12억원 이하여야 합니다.
이 세 가지를 모두 만족하면 세금이 없습니다.
다만 조정대상지역에 있는 집이라면 2년 이상 보유하고 그중 2년 이상을 실제로 살아야 합니다.
서울 강남 서초 송파 용산구와 경기도 일부 지역이 여기에 해당합니다.
12억 원이 넘는 고가 주택은 어떻게 되나요?
12억 원까지는 비과세이고 초과분에 대해서만 세금을 냅니다. 예를 들어 15억에 팔았다면 3억에 대해서만 양도소득세를 내면 됩니다.
다주택자는 세금이 더 많나요?
원칙적으로는 그렇습니다. 하지만 2026년 5월 9일까지는 예외입니다. 정부가 한시적으로 다주택자 중과를 유예하고 있기 때문입니다.
2026년 5월 9일까지 조정대상지역에서 2년 이상 보유한 집을 팔면 집이 여러 채여도 기본 세율만 적용됩니다. 이 기간을 놓치면 세금이 크게 늘어납니다.
2026년 5월 10일부터는 2 주택자는 기본 세율에 20퍼센트 포인트가 더해지고 3 주택 이상은 30퍼센트 포인트가 추가됩니다. 예를 들어 기본 세율이 35퍼센트라면 3 주택자는 65퍼센트를 내야 합니다.
거의 2배 가까운 차이입니다.
따라서 다주택자라면 2026년 5월 9일 이전에 집을 파는 것이 훨씬 유리합니다.
이 시기를 놓치면 세금 폭탄을 맞을 수 있습니다.
단기 보유는 세금이 훨씬 높습니다
집을 짧은 기간만 보유하고 팔면 세금이 엄청나게 높습니다. 단기 투기를 막기 위한 조치입니다.
1년 미만 보유하고 팔면 무조건 70퍼센트입니다.
1년 이상 2년 미만은 60퍼센트입니다.
지방세까지 합치면 77퍼센트나 66퍼센트를 내야 합니다.
번 돈의 대부분을 세금으로 내는 셈입니다.
따라서 집을 사고 팔 계획이라면 최소 2년은 보유하는 것이 세금 면에서 훨씬 유리합니다.
장기보유특별공제란 무엇인가요?
집을 오래 보유할수록 세금을 깎아주는 제도입니다. 3년 이상 보유하면 적용됩니다.
1세대 1주택자의 경우 3년 이상 보유하면 양도차익의 12퍼센트를 공제해 줍니다.
4년은 16퍼센트, 5년은 20퍼센트, 6년은 24퍼센트, 7년은 28퍼센트, 8년은 32퍼센트, 9년은 36퍼센트, 10년 이상은 40퍼센트를 깎아줍니다.
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거주 기간도 중요합니다. 2년 이상 거주하면 추가로 공제를 받습니다.
2년 거주는 8퍼센트, 3년은 12퍼센트, 4년은 16퍼센트, 5년은 20퍼센트, 6년은 24퍼센트, 7년은 28퍼센트, 8년은 32퍼센트, 9년은 36퍼센트, 10년 이상은 40퍼센트를 추가로 깎아줍니다.
보유 공제와 거주 공제를 합치면 최대 80퍼센트까지 공제받을 수 있습니다. 10년 이상 보유하고 10년 이상 살았다면 양도차익의 80퍼센트를 빼고 나머지 20퍼센트에만 세금을 내면 됩니다.
2026년 달라진 점은 무엇인가요?
가장 중요한 변화는 비과세 판정 기준일이 바뀐 것입니다. 예전에는 잔금 받은 날을 기준으로 했는데 이제는 계약한 날을 기준으로 합니다.
예를 들어 2026년 4월에 계약하고 6월에 잔금을 받았다면 어떻게 될까요?
계약일인 4월을 기준으로 보기 때문에 2년 보유 요건도 4월 기준으로 계산합니다.
이 변화 때문에 계약 시점을 잘 맞춰야 합니다. 특히 비과세 요건을 간신히 채우는 경우라면 계약일을 언제로 잡느냐가 중요합니다.
계산 예시를 보여드릴게요
3억에 산 아파트를 6억에 팔았다고 가정해 봅시다.
1세대 1 주택이고 5년 보유에 3년 거주했습니다.
양도차익은 3억입니다.
6억에서 3억을 빼면 됩니다.
여기서 취득세나 중개수수료 같은 필요경비를 빼면 실제 차익은 조금 줄어듭니다.
간단하게 3억으로 계산하겠습니다.
장기보유특별공제를 계산합니다.
5년 보유로 20퍼센트, 3년 거주로 12퍼센트입니다.
합치면 32퍼센트입니다.
3억의 32퍼센트는 9600만 원입니다.
3억에서 9600만 원을 빼면 2억 400만 원입니다.
여기서 기본 공제 250만 원을 또 뺍니다.
과세표준은 2억 150만 원입니다.
2억 150만 원에 누진세율을 적용하면 대략 3800만 원 정도 나옵니다.
여기에 지방세 380만 원을 더하면 총 4180만 원 정도입니다.
만약 장기보유특별공제가 없었다면 세금이 1억 원 가까이 나왔을 것입니다. 오래 보유하고 거주한 덕분에 6천만 원 가까이 절약한 셈입니다.
마무리하며
양도소득세는 복잡하지만 제대로 알면 큰돈을 절약할 수 있습니다. 집을 팔 계획이 있다면 반드시 미리 계산해 보세요.
특히 다주택자라면 2026년 5월 9일이 중요한 시한입니다.
이 날짜 이후에는 세금이 2배 가까이 늘어날 수 있습니다.
세무사 상담을 받는 것도 좋은 방법입니다. 몇십만 원 상담료로 수천만 원을 아낄 수 있습니다. 집 팔기 전에 꼭 전문가와 상의하시길 바랍니다.
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